A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu novos critérios para determinar a data de referência do valor das indenizações em processos de desapropriação de imóveis. Sob o rito da relevância da questão federal infraconstitucional, a decisão visa equilibrar a justa reparação ao proprietário e a proteção ao erário público, evitando o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.
O tema possui grande impacto no cenário jurídico e econômico do país. Segundo dados do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) citados pelo ministro relator Afrânio Vilela, existem mais de 90 mil processos sobre desapropriações em andamento no Brasil. Desse total, cerca de 75 mil tramitam na Justiça estadual. O tempo médio de duração desses processos é de aproximadamente seis anos, sendo que as ações referentes à reforma agrária costumam demorar um pouco mais, concentrando-se na Justiça Federal. Apenas em 2025, o volume de julgamentos dessas ações alcançou a marca de 25 mil processos.
Limites Temporais para a Avaliação Judicial
O ponto central da decisão do STJ é a definição do momento básico para a aferição técnica do preço do imóvel, buscando conciliar a duração dos processos com a justa reparação. A regra geral estabelece que a contemporaneidade entre o preço e o valor indenizatório corresponde ao preço de mercado do bem no momento da realização da perícia judicial. No entanto, o tribunal fixou limites de tempo específicos de acordo com a modalidade da desapropriação:
- Utilidade pública ou interesse social: O momento básico para avaliação não pode ultrapassar o prazo de um ano desde a propositura da ação judicial.
- Reforma agrária: O prazo limite para a definição do valor não pode exceder 90 dias após o ajuizamento da ação.
- Desapropriação indireta: O momento de referência corresponde à data do apossamento administrativo. A perícia deve reconstituir o preço de mercado exato desta data, sem prejuízo da aplicação de correção monetária e dos juros compensatórios previstos em lei.
Tratamento de Atrasos e Valorização do Imóvel
O STJ também definiu regras claras para situações em que a perícia judicial ultrapassa os prazos estipulados. Nestes casos, a avaliação deve retroagir ao preço de mercado do momento básico limite, utilizando técnicas disponíveis no campo científico para essa reconstituição.
Quando o poder público (expropriante) for o responsável pela demora na realização da primeira perícia, por fato a ele imputável e reconhecido em decisão fundamentada, o limite temporal é estendido apenas pelo exato período de atraso que lhe for atribuível. Por outro lado, a demora imputável ao proprietário (expropriado), ao serviço judiciário ou a terceiros não afasta nem dilata os limites fixados.
Outro aspecto fundamental abordado pela Primeira Seção refere-se à valorização do imóvel decorrente da própria ação estatal, como a realização de obras públicas ou melhorias na região. O ministro Afrânio Vilela destacou que o particular não pode utilizar a demora do processo ou apostar na especulação imobiliária para obter vantagens que não teria com a simples venda no mercado. Assim, qualquer variação de preço gerada pela intervenção do Estado deve ser identificada separadamente pelo perito e descontada do valor final da indenização fixada em juízo.
Modulação dos Efeitos e Base Legal
Para garantir a segurança jurídica na aplicação das novas teses, o colegiado do STJ modulou os efeitos do julgamento. As regras incidirão exclusivamente sobre os casos em que a perícia seja determinada a partir da publicação do acórdão. Isso significa que os novos critérios valem para peritos nomeados a partir desse momento, independentemente da fase de recursos ou da existência de trânsito em julgado nos autos.
A controvérsia foi inicialmente submetida ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.432), mas o colegiado optou por firmar as teses vinculantes sob o regime da relevância da questão federal, amparado no artigo 9º, parágrafo único, da Emenda Regimental 55/2026. A fundamentação legal também se baseou nos artigos 26 do Decreto-Lei 3.365/1941 e 12, parágrafo 2º, da Lei Complementar 76/1993, que adotam a avaliação como referência para definir o valor da indenização.
Considerações Práticas
A fixação destes critérios pelo Superior Tribunal de Justiça traz maior previsibilidade para investidores, empresas e proprietários que lidam com ativos imobiliários sujeitos a processos de desapropriação. A delimitação temporal rigorosa para a avaliação judicial mitiga os riscos associados à longa duração dos litígios, evitando que a inflação imobiliária ou a valorização decorrente de obras públicas distorçam o valor da justa indenização, protegendo tanto o patrimônio privado quanto os recursos públicos.
Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Para orientação sobre casos concretos, consulte um advogado.
Deixe um comentário