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Categoria: Imobiliário

  • STJ Suspende Ações sobre Locação de Curta Temporada

    A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a suspensão de todos os processos judiciais no Brasil, sejam eles individuais ou coletivos, que discutem as regras para a locação de imóveis por curta temporada em condomínios. A medida afeta diretamente as operações intermediadas por plataformas digitais de hospedagem.

    O centro da controvérsia jurídica

    O debate principal levado à Corte busca definir um critério claro para as convenções condominiais. A questão central é determinar se a simples cláusula de “destinação residencial” de um edifício é suficiente para proibir a locação de unidades autônomas por curta temporada, ou se o condomínio precisa ter uma regra que proíba essa prática de forma expressa.

    Para pacificar o assunto, o STJ afetou os Recursos Especiais (REsp) 2.272.537 e 2.272.536, sob a relatoria do ministro Raul Araújo, para julgamento pelo rito dos recursos repetitivos. A controvérsia foi cadastrada como Tema 1.443.

    O modelo de recursos repetitivos, regulado pelos artigos 1.036 e seguintes do Código de Processo Civil (CPC), permite que o tribunal selecione recursos com controvérsias idênticas para julgamento por amostragem. Conforme o artigo 927, III, do CPC, a tese fixada nesse julgamento deverá ser obrigatoriamente observada por juízes e tribunais de instâncias inferiores. Segundo o STJ, a Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas (Cogepac) já havia identificado 50 decisões monocráticas e acórdãos sobre o tema na Corte, o que justifica a necessidade de uniformização.

    Precedentes do STJ sobre o tema

    A matéria não é inédita no tribunal. O ministro relator destacou que as turmas especializadas em direito privado já analisaram o cenário. Em julgamento anterior (REsp 2.121.055), a Segunda Seção — que reúne a Terceira e a Quarta Turmas — consolidou o entendimento de que não é necessária a vedação expressa na convenção do condomínio para impedir a prática.

    Naquela ocasião, o colegiado definiu que a simples previsão de destinação exclusivamente residencial das unidades já torna a locação via plataformas digitais incompatível com a finalidade do condomínio. Para que as locações de curta ou curtíssima temporada sejam permitidas nesses casos, o STJ estabeleceu que é necessária uma deliberação em assembleia, aprovada por um quórum qualificado de dois terços dos condôminos.

    Impacto prático e segurança jurídica

    A suspensão nacional dos processos evita que tribunais locais profliram decisões divergentes sobre o mesmo tema enquanto o STJ não define a tese final. Segundo o ministro Raul Araújo, a formação de um precedente qualificado garante segurança jurídica e coerência na solução de litígios semelhantes, além de promover economia de tempo para o sistema de justiça.

    Até que o Tema 1.443 seja julgado e a tese vinculante seja firmada, investidores, proprietários de imóveis e condomínios devem aguardar a definição do tribunal superior, que ditará as regras definitivas para a exploração econômica de imóveis residenciais por meio de locação de curta temporada.

    Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Para orientação sobre casos concretos, consulte um advogado.

  • STJ暂停审理住宅短租相关案件

    STJ（巴西高级司法法院）第二庭裁定暂停巴西全国范围内所有讨论公寓住宅短租规则的诉讼案件（无论是个人诉讼还是集体诉讼）。该措施直接影响通过数字住宿平台开展的业务。

    法律争议的核心

    提交给该法院的核心辩论旨在为业主公约确立明确标准。核心问题在于确定：建筑公约中仅载明“住宅用途”条款是否足以禁止独立单元进行短租，还是公寓必须制定明确禁止此类行为的规则。

    为平息争议，STJ已将由Raul Araújo大法官主审的特别上诉（REsp）第2.272.537号和第2.272.536号列入重复性上诉审理程序。该争议被登记为主题1.443（Tema 1.443）。

    根据《民事诉讼法典》（CPC）第1.036条及后续条款规定的重复性上诉模式，法院可抽取具有相同争议的上诉案件进行示范裁判。根据CPC第927条第III款，该判决所确立的法律规则必须由下级法官和法院强制遵守。据STJ称，判例与集体诉讼管理委员会（Cogepac）已在法院内识别出50起相关的独任裁决和合议庭判决，这证明了统一判例的必要性。

    STJ关于该议题的既有判例

    该议题在法院并非首次出现。主审大法官指出，专审私法案件的审判庭此前已对此类情形进行过分析。在先前的判决中（REsp 2.121.055），汇集了第三庭和第四庭的第二庭巩固了这一观点：无需在业主公约中设立明文禁止即可阻止该短租行为。

    当时合议庭认定，只要单元仅限住宅用途的规定存在，通过数字平台出租就与公寓的目的不相容。对于在此类情况下允许短租或超短租的情形，STJ确立了必须在业主大会上通过决议，并获得三分之二业主的特别法定多数批准。

    实际影响与法律确定性

    在STJ确立最终裁判规则前，全国范围内的诉讼中止可避免地方法院对同一主题作出相互冲突的判决。Raul Araújo大法官表示，形成权威判例可确保类似争议解决中的法律确定性与一致性，同时提高司法系统的效率。

    在主题1.443完成审判并确立具约束力的规则之前，投资者、物业业主和公寓管理方需等待最高级别法院的明确裁决，届时将为通过短租进行住宅物业经济开发制定最终规则。

    本内容仅供参考，不构成法律意见。如需针对具体情况的指导，请咨询专业律师。

  • STJ Suspends Lawsuits on Short-Term Rentals

    The Second Section of the Superior Court of Justice (STJ, Brazil’s highest appellate court for non-constitutional matters) has ordered a nationwide suspension of all individual and collective lawsuits challenging rules on short-term property rentals in residential condominiums. The measure directly impacts operations mediated by digital hosting platforms.

    The Core Legal Dispute

    The main debate before the Court aims to establish a clear standard for condominium bylaws. The central question is whether a standard clause establishing a building’s “residential purpose” is sufficient to prohibit short-term rentals of individual units, or whether the condominium bylaws must expressly forbid the practice.

    To settle the matter, the STJ admitted Special Appeals (REsp) 2,272,537 and 2,272,536, with Justice Raul Araújo as rapporteur, under the repetitive appeals system (a mechanism for resolving widespread identical legal questions). The dispute was registered as Topic 1,443.

    The repetitive appeals system, governed by Articles 1,036 et seq. of the Brazilian Code of Civil Procedure (CPC), allows the court to select representative cases with identical issues for sampling. Under Article 927, III, of the CPC, the legal holding established in this judgment will be binding on lower-court judges and appellate courts. According to the STJ, the Precedent, Case Law, and Class Action Management Commission (Cogepac) had already identified 50 single-judge and panel decisions on the subject within the Court, underscoring the need for harmonization.

    STJ Precedents on the Topic

    The issue is not new to the Court. The reporting Justice highlighted that panels specialized in private law have previously addressed the scenario. In a prior ruling (REsp 2,121,055), the Second Section—which comprises the Third and Fourth Panels—consolidated the view that an express prohibition in the condominium bylaws is not required to prevent the practice.

    On that occasion, the panel ruled that the mere provision of an exclusively residential purpose for the units makes rentals via digital platforms incompatible with the condominium’s intended use. For short- or ultra-short-term rentals to be permitted in such cases, the STJ established that an assembly resolution approved by a qualified quorum of two-thirds of unit owners is required.

    Practical Impact and Legal Certainty

    The nationwide stay of proceedings prevents local courts from issuing conflicting rulings on the same topic while the STJ finalizes its ruling. According to Justice Raul Araújo, establishing a binding precedent ensures legal certainty and consistency in resolving similar disputes, while streamlining the judicial system.

    Until Topic 1,443 is decided and the binding precedent is established, investors, property owners, and condominium boards must await the superior court’s final ruling, which will set the definitive rules for the commercial use of residential units through short-term rentals.

    This content is for informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance on specific matters, consult a qualified lawyer.

  • STJ suspende processos sobre aluguel de temporada em condomínios

    STJ suspende processos sobre aluguel de temporada em condomínios

    O Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a suspensão de todos os processos judiciais, individuais e coletivos, que tramitam no Brasil sobre a locação de imóveis em regime de curta temporada por meio de plataformas digitais. A decisão, proferida em maio e divulgada recentemente pelo tribunal, afeta diretamente proprietários, investidores do setor imobiliário e condomínios residenciais.

    O cerne da discussão jurídica

    A suspensão dos processos tem como objetivo permitir que o STJ defina uma tese unificada sobre as regras de uso e destinação dos imóveis. O principal ponto de debate é a necessidade, ou não, de uma proibição expressa nas convenções condominiais para impedir que proprietários aluguem suas unidades por curtos períodos via aplicativos.

    O tribunal avaliará se as cláusulas padrão que estabelecem a “destinação residencial” dos apartamentos já são suficientes para vedar o aluguel temporário, ou se os condomínios são obrigados a incluir uma regra específica e expressa proibindo essa modalidade de contratação.

    A sistemática dos recursos repetitivos

    A paralisação dos processos ocorre porque o STJ julgará a matéria sob o rito dos recursos repetitivos. A liberação dos casos suspensos para julgamento nas instâncias inferiores só ocorrerá após a definição dessa tese pela Corte.

    Ainda não há um prazo estipulado para a decisão final, mas o entendimento que vier a ser firmado deverá ser aplicado obrigatoriamente a todos os casos semelhantes que estão atualmente em tramitação no país, garantindo padronização nas decisões judiciais sobre o tema.

    Decisões anteriores do STJ

    Embora a tese geral ainda vá ser definida, o histórico recente do STJ fornece indicativos sobre a análise da Corte. Em decisões anteriores, proferidas em casos individuais, o tribunal já havia se posicionado no sentido de que os condomínios podem, sim, proibir os proprietários de realizar esse tipo de aluguel.

    Em um dos casos específicos já julgados, o STJ considerou irregular a situação de um apartamento que estava sendo utilizado como hospedagem, uma vez que essa conduta era proibida pela convenção interna do edifício em questão.

    Considerações práticas

    Até que o STJ estabeleça a tese definitiva, o cenário exige acompanhamento de investidores que adquirem imóveis com foco em rentabilidade via plataformas digitais, bem como de condomínios que buscam regulamentar suas normas internas. A futura decisão definirá a interpretação padrão sobre a convivência condominial e a destinação residencial das unidades.

    Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Para orientação sobre casos concretos, consulte um advogado.

  • STJ Suspends Lawsuits on Short-Term Rentals in Residential Condominiums

    STJ Suspends Lawsuits on Short-Term Rentals in Residential Condominiums

    The Superior Court of Justice (STJ, Brazil’s highest appellate court for non-constitutional matters) has ordered the suspension of all individual and collective lawsuits in Brazil regarding short-term property rentals through digital platforms. The decision, issued in May and recently publicized by the court, directly affects property owners, real estate investors, and residential condominiums.

    The Core of the Legal Discussion

    The suspension aims to allow the STJ to establish a binding unified legal precedent regarding property use and purpose. The central point of debate is whether an express prohibition in condominium bylaws is required to prevent owners from renting their units for short periods through apps.

    The court will evaluate whether standard clauses establishing the “residential purpose” of apartments are sufficient to ban short-term rentals, or if condominiums are required to include a specific and express rule barring this type of arrangement.

    The Repetitive Appeals System

    The stay on proceedings occurs because the STJ will rule on the matter under the repetitive appeals system, a mechanism where a single decision creates a binding precedent for identical cases. Lower courts will only resume ruling on suspended cases after the STJ establishes this binding precedent.

    There is no set deadline for the final ruling yet, but the resulting legal interpretation must be applied mandatorily across all similar ongoing lawsuits in Brazil, ensuring uniformity in judicial decisions on the topic.

    Previous STJ Decisions

    Although the general precedent has yet to be settled, recent rulings by the STJ offer insights into the Court’s view. In prior individual cases, the court had already ruled that condominiums can indeed prohibit unit owners from engaging in this type of short-term rental.

    In one specific prior case, the STJ found the use of an apartment as temporary lodging to be irregular because that conduct was expressly prohibited by the internal bylaws of the building in question.

    Practical Considerations

    Until the STJ delivers its definitive ruling, the landscape warrants close observation by investors acquiring real estate for yields via digital platforms, as well as condominiums seeking to update internal rules. The future decision will standardize the interpretation regarding condominium coexistence and residential property use.

    This content is for informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance on specific matters, consult a qualified lawyer.

  • 巴西高等司法法院（STJ）暂停审理共管公寓短租相关诉讼

    巴西高等司法法院（STJ）暂停审理共管公寓短租相关诉讼

    巴西高等司法法院（STJ，负责统一联邦法律适用的最高上诉法院）已下令暂停巴西境内所有涉及通过数字化平台进行短租业务的个人及集体司法诉讼。该决定于5月作出并于近期公布，直接影响到业主、房地产投资者及住宅共管公寓管理方。

    法律争议的核心

    案件暂停审理旨在让STJ确立关于不动产使用和用途规则的统一法律论点。辩论的核心焦点在于：共管公寓若要阻止业主通过应用程序短期出租单元房，是否必须在公寓规约中载有明文禁止条款。

    法院将评估规定公寓“仅限居住用途”的常规标准条款是否已足以禁止短期租赁，抑或公寓必须设立明确具体的规定以禁止此类租赁模式。

    重复性上诉机制

    诉讼程序的暂停是因为STJ将依据重复性上诉审理程序（一种用于处理大量重复法律争议的机制）对此事进行裁决。只有在法院确立该统一定论后，下级法院中暂停审理的案件才会恢复审理并作出判决。

    目前最终裁决尚无明确时间表，但未来形成之法律理解将具有约束力，必须适用于全巴西境内所有审理中的类似案件，以确保该议题在司法裁判上的统一性。

    STJ此前的判决先例

    尽管统一定论尚未出炉，但STJ近年来的判例已为此提供了线索。在以往针对个案的判决中，该法院曾认定共管公寓有权禁止业主开展此类短租业务。

    在已审结的一起具体案件中，STJ裁定将公寓单元用于类似酒店住宿经营的行为不合规，因为该涉案大厦的内部公寓规约明确禁止此类行为。

    实务考量

    在STJ确立最终裁判标准之前，对于着眼于通过数字化平台获取收益的房地产投资者，以及寻求规范内部规约的共管公寓而言，均需密切关注事态进展。未来的裁决将确立关于公寓共同生活秩序与住宅单元用途的裁判标准。

    本内容仅供参考，不构成法律意见。如需针对具体情况的指导，请咨询专业律师。

  • STF tem 5 votos por imunidade de ITBI a imobiliárias

    STF tem 5 votos por imunidade de ITBI a imobiliárias

    O Supremo Tribunal Federal (STF) iniciou a análise de um tema de grande relevância para o mercado imobiliário brasileiro: a concessão de imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para empresas do setor.

    O cenário atual do julgamento

    Até o momento, o placar do julgamento é favorável aos contribuintes. A Corte já contabiliza cinco votos a favor de reconhecer a imunidade do imposto para as imobiliárias.

    No entanto, a conclusão da análise foi temporariamente adiada. O ministro Alexandre de Moraes apresentou um pedido de vista, o que suspende o julgamento para que ele possa examinar o processo com mais detalhes antes de proferir o seu voto.

    Entenda os conceitos

    Para investidores e executivos que acompanham o setor, é importante compreender os termos centrais desta discussão:

    • ITBI: É o imposto municipal incidente sobre a transferência de imóveis. O seu custo impacta as operações e a estruturação de negócios imobiliários.
    • Imunidade tributária: É uma proteção que impede a cobrança de determinados impostos. No caso em questão, debate-se se as empresas com atividade imobiliária têm direito a essa proteção nas operações de transferência.
    • Pedido de vista: É um recurso utilizado por ministros de tribunais superiores quando precisam de mais tempo para analisar os autos. Isso paralisa a votação até que o ministro devolva o processo.

    Impacto para o setor imobiliário

    A definição deste tema pelo STF trará maior segurança jurídica para as operações estruturadas por imobiliárias. A cobrança ou a isenção do ITBI afeta o planejamento financeiro e a viabilidade de investimentos no setor de Real Estate no Brasil.

    Como o julgamento está suspenso, as empresas devem aguardar a devolução do processo pelo ministro Alexandre de Moraes e a coleta dos votos restantes para que haja uma decisão definitiva.

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  • STF Reaches 5 Votes for ITBI Immunity for Real Estate Companies

    STF Reaches 5 Votes for ITBI Immunity for Real Estate Companies

    The Brazilian Supreme Federal Court (STF) has begun reviewing a matter of major significance for the Brazilian real estate market: granting immunity from the Municipal Real Estate Transfer Tax (ITBI) to companies operating in the sector.

    Current status of the trial

    To date, the vote tally favors taxpayers. The Court already counts five votes in favor of recognizing the tax immunity for real estate companies.

    However, the conclusion of the review has been temporarily postponed. Justice Alexandre de Moraes requested a review of the case (pedido de vista), which suspends the trial so that he can examine the proceedings in greater detail before casting his vote.

    Understanding the key concepts

    For investors and executives monitoring the sector, it is essential to understand the core terms of this discussion:

    • ITBI: The municipal tax levied on real estate transfers. Its cost directly impacts real estate transactions and structuring.
    • Tax immunity: A constitutional protection that prevents the levy of certain taxes. In this case, the debate is whether companies engaged in real estate activities are entitled to this protection during property transfer transactions.
    • Pedido de vista (request for review): A procedural mechanism used by appellate and supreme court justices when they require additional time to review the case records. This pauses voting until the justice returns the case to the docket.

    Impact on the real estate sector

    A definitive ruling by the STF on this issue will bring greater legal certainty to structured real estate transactions. The imposition or non-application of ITBI impacts financial planning and investment feasibility within the Brazilian real estate sector.

    As the trial is currently suspended, companies must await the return of the case by Justice Alexandre de Moraes and the remaining votes for a final decision.

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  • STF已有5票支持房地产企业免征ITBI税

    STF已有5票支持房地产企业免征ITBI税

    STF（巴西联邦最高法院）已开始审理一项对巴西房地产市场至关重要的议题：向该行业的企业提供ITBI（不动产转让税）免税待遇。

    当前审理进展

    截至目前，投票结果对纳税人有利。法院已有5票支持确认房地产企业享有该税项的豁免权。

    然而，审理结论被暂时推迟。Alexandre de Moraes大法官提出了调阅案卷申请（pedido de vista），从而暂停审理，以便其在投票前更详细地审查案卷。

    关键概念解析

    对于关注该行业的投资者和企业高管，理解本次讨论的核心概念十分重要：

    • ITBI： 是针对不动产所有权转让征收的市镇级税种。其成本直接影响房地产交易与业务架构搭建。
    • 税收豁免（Imunidade tributária）： 是一项禁止征收特定税款的保护机制。在此案中，争议焦点在于从事房地产业务的企业在转让交易中是否有权享有此项保护。
    • 调阅案卷申请（Pedido de vista）： 高等法院法官在需要更多时间审查案卷材料时使用的程序权利。在法官退回案件之前，投票程序将被中止。

    对房地产行业的影响

    STF对该议题的最终定论将为房地产企业架构交易提供更高的法律确定性。ITBI的征收或豁免直接影响巴西房地产领域的财务规划及投资可行性。

    由于审理目前处于暂停状态，企业需等待Alexandre de Moraes大法官退回案卷并完成剩余法官的投票，以形成最终判决。

    本内容仅供参考，不构成法律意见。如需针对具体情况的指导，请咨询专业律师。

  • STF Retoma Julgamento Sobre Imunidade de ITBI para Imobiliárias

    STF Retoma Julgamento Sobre Imunidade de ITBI para Imobiliárias

    O Supremo Tribunal Federal (STF) reiniciou recentemente o julgamento que discute a imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). O foco da análise é a aplicação dessa regra tributária na transferência de imóveis para a formação do capital social de empresas do setor imobiliário.

    O Cenário da Discussão

    A integralização de capital ocorre quando um investidor ou sócio transfere um bem, como um imóvel, para a empresa em troca de participação societária. A discussão atual no STF gira em torno da cobrança ou não do ITBI pelas prefeituras quando essa operação envolve empresas cuja atividade principal é o mercado imobiliário, como as imobiliárias.

    A definição dessa matéria pelo tribunal é acompanhada com atenção por empresários, pois impacta diretamente os custos de estruturação e reorganização de negócios focados em ativos imobiliários e holdings.

    Próximos Passos

    Com a retomada do julgamento, o mercado aguarda os desdobramentos e o posicionamento final da corte. A decisão deverá estabelecer balizas claras e trazer maior segurança jurídica sobre os limites da tributação municipal na constituição e expansão de empresas do segmento.

    Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Para orientação sobre casos concretos, consulte um advogado.