A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a suspensão de processos pendentes e julgará, sob o rito dos recursos repetitivos, as controvérsias sobre os limites de retenção financeira na rescisão de contratos de compra e venda de imóveis. A decisão, relatada pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, ocorre quando o desfazimento do negócio se dá por iniciativa e culpa do consumidor.
Os Temas em Discussão
As questões foram cadastradas na base de dados do STJ e divididas em dois temas distintos para análise da corte:
- Tema 1.465: Discute o percentual e a respectiva base de cálculo dos valores que o vendedor poderá reter em contratos firmados antes da vigência da Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato.
- Tema 1.464: Trata do limite de retenção especificamente para contratos de compra e venda de imóveis não edificados (lotes ou terrenos) celebrados após a Lei do Distrato.
Para o julgamento, foram afetados os Recursos Especiais 2.255.394, 2.255.370, 2.255.054 e 2.255.393. O fluxo elevado de casos motivou a medida. Segundo a Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas (Cogepac), foram identificados 53 acórdãos e 692 decisões monocráticas sobre o Tema 1.464, além de 133 acórdãos e 3.615 decisões monocráticas relativos ao Tema 1.465 nas turmas da Segunda Seção.
Divergência entre as Turmas do STJ
A afetação dos recursos busca pacificar uma divergência de interpretação entre a Terceira e a Quarta Turma do tribunal quanto aos percentuais aplicáveis.
Para a Terceira Turma, nos contratos celebrados após a lei (Tema 1.464), o Código de Defesa do Consumidor (CDC) deve prevalecer sobre a Lei do Distrato. Assim, a retenção incidiria sobre as parcelas efetivamente pagas, limitada, em regra, a 25% do total quitado, ressalvada a hipótese de fruição do imóvel. Nos contratos anteriores à lei (Tema 1.465), a turma admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, cabendo às instâncias ordinárias definir o percentual adequado a cada caso.
Já a Quarta Turma entende que, para contratos posteriores à lei (Tema 1.464), as disposições da Lei do Distrato não são incompatíveis com o CDC. Com isso, admite-se a retenção de até 10% sobre o valor atualizado do contrato, conforme o artigo 32-A da Lei 6.766/1979. Para os contratos anteriores (Tema 1.465), a regra aplicada é a retenção de 25% dos valores pagos, visando compensar despesas gerais do vendedor e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
Impactos Práticos e Segurança Jurídica
Com a afetação dos recursos, todos os processos pendentes sobre a mesma matéria, que possuam recurso especial ou agravo em recurso especial na segunda instância ou no STJ, estão suspensos. O Código de Processo Civil regula, nos artigos 1.036 e seguintes, este formato de julgamento por amostragem.
A pacificação da matéria permitirá que a mesma tese jurídica seja aplicada a diversos processos, facilitando a solução de demandas repetitivas nos tribunais brasileiros e gerando economia de tempo e maior segurança jurídica para o mercado.
Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Para orientação sobre casos concretos, consulte um advogado.
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