STJ（巴西高等司法法院）第二庭已决定中止审理相关待决案件，并将采用重复性上诉程序（recursos repetitivos），就房地产买卖合同解除时卖家可保留金额的上限争议作出统一裁决。该决定由大法官里卡多·维拉斯·博阿斯·奎瓦（Ricardo Villas Bôas Cueva）担任报告人，涉及因消费者自身原因和过错导致合同解除的情形。
争议焦点议题
上述法律问题已在STJ数据库中立案，并分为两个不同议题供法院审议：
- 第1465号议题：讨论在第13.786/2018号法律（即《合同解除法》）生效前签订的合同中，卖家有权扣除金额的比例及相应计算基数。
- 第1464号议题：专门讨论在《合同解除法》生效后签订的未开发不动产（地块或土地）买卖合同解除时的扣除上限。
本次审理归选了第2.255.394号、第2.255.370号、第2.255.054号及第2.255.393号特别上诉案。大量涌现的同类案件促成了该举措。据先例、判例与集体诉讼管理委员会（Cogepac）统计，STJ第二庭所属各合议庭中，已就第1464号议题作出53项合议庭判决及692项单方法官裁定；就第1465号议题作出133项合议庭判决及3615项单方法官裁定。
STJ各审判庭之间的分歧
归类审理旨在平息该院第三法庭与第四法庭之间就适用扣除比例产生的解释分歧。
第三法庭认为，在法律生效后签订的合同中（第1464号议题），《消费者保护法》（CDC）应优先于《合同解除法》。因此，扣除基数应以实际支付的分期款项为准，通常上限为已付总额的25%（不动产实际占有使用的情形除外）。对于法律生效前签订的合同（第1465号议题），该庭认可扣除已付金额的10%至25%，由下级普通法院根据具体案情裁量确切比例。
第四法庭则认为，对于法律生效后签订的合同（第1464号议题），《合同解除法》的规定与《消费者保护法》并无冲突。据此，允许依照第6.766/1979号法律第32-A条，按调整后的合同总价值最高扣除10%。对于法律生效前的合同（第1465号议题），其适用的规则为扣除已付款项的25%，以补偿卖方的综合成本并遏制单方解除合同。
实际影响与法律确定性
随着案件被归类为重复性审理，二审法院或STJ中涉及同一法律问题且已提起特别上诉或特别上诉异议的所有待决诉讼均已中止审理。巴西《民事诉讼法典》第1036条及后续条款对这种示范诉讼裁判机制做出了规范。
统一裁判观点后，同一法律原则将适用于大量同类诉讼，有助于推动巴西各法院化解重复性诉讼，同时节约诉讼耗时并为市场带来更高的法律确定性。
本内容仅供参考，不构成法律意见。如需针对具体情况的指导，请咨询专业律师。
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